Anumite case de până la 150 mp din mediul rural pot fi construite prin procedura simplificată de notificare. Această posibilitate este prevăzută de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, în vigoare din 25 august 2026. Procedura are condiții privind terenul, configurația locuinței, proiectul și începerea lucrărilor.
Vrei să construiești la sat și ai găsit informația că o casă sub 150 mp se poate ridica fără autorizație? Primul pas este verificarea încadrării proiectului și a terenului. Suprafața reprezintă doar unul dintre criterii, iar notificarea presupune documentație și termene obligatorii.
Pentru imaginea de ansamblu a etapelor administrative, poți consulta ghidul despre actele și aprobările necesare pentru construcția unei case. În continuare sunt explicate condițiile specifice locuințelor realizate pe notificare.
Ce case se încadrează în procedura de notificare
Articolul 294 din Cod permite realizarea unei singure locuințe unifamiliale, cu acces și lot propriu, în intravilanul din mediul rural. Construcția trebuie să respecte documentațiile de urbanism aprobate și să fie amplasată în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Condițiile privind configurația casei sunt precise:
- regim de înălțime parter sau demisol și parter;
- fără subsol;
- suprafață desfășurată de maximum 150 mp;
- proiect realizat în condițiile speciale prevăzute de Cod.
Aceste cerințe se îndeplinesc împreună. O casă de 120 mp cu parter și etaj nu se încadrează în această categorie, chiar dacă suprafața este sub plafon. Nici amplasarea într-un sat nu este suficientă dacă terenul se află în extravilan.
Plafonul de 150 mp privește suprafața desfășurată, nu suprafața utilă anunțată într-o ofertă. Cere proiectantului calculul relevant pentru încadrare. Diferența contează mai ales când casa include demisol: verificarea trebuie să privească întregul proiect, cu toate nivelurile.
Înainte de alegerea unei case din catalog, solicită verificarea regimului terenului și a restricțiilor urbanistice. Pentru această documentare, certificatul de urbanism pentru casă este un subiect care merită înțeles separat.
Ce proiect este necesar pentru casa de 150 mp
Codul prevede două variante pentru proiectarea locuinței care urmează această procedură.
Prima este folosirea unui proiect-tip pus la dispoziție de autoritățile publice centrale sau locale. Acesta trebuie să provină din concursuri de soluții organizate conform metodologiei elaborate de ministerul responsabil împreună cu Ordinul Arhitecților din România.
A doua variantă este un proiect individual, întocmit de o echipă care include arhitect cu drept de semnătură, inginer proiectant de structuri și proiectant de instalații. Codul cere respectarea Ghidului de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural și avizarea prevăzută de lege de către arhitectul-șef de județ.
Un plan cumpărat online sau documentația comercială a unei case prefabricate trebuie analizate în raport cu aceste cerințe. Denumirea „proiect-tip” folosită de un furnizor nu confirmă singură încadrarea în varianta prevăzută de Cod.
Proiectul trebuie corelat și cu amplasamentul. Articolul 298 alin. (3) impune studiul geotehnic și studiul topografic pentru adaptarea proiectului-tip la condițiile terenului. Studiul geotehnic oferă informații despre terenul de fundare, iar cel topografic descrie geometria și cotele amplasamentului.
Discuția cu proiectantul trebuie să clarifice de la început trei lucruri: încadrarea casei, documentația necesară și avizarea proiectului. Astfel, poți evita comandarea unei soluții care trebuie ulterior modificată pentru terenul ales.
Cum se depune notificarea și când pot începe lucrările
Notificarea se transmite autorității locale competente înaintea începerii lucrărilor. Potrivit articolului 295, aceasta include formularul de notificare, proiectul tehnic de execuție cu conținut simplificat și plata taxelor prevăzute de lege. În cazurile stabilite de Cod se adaugă documentații suplimentare.
Transmiterea se face în scris sau digital, iar autoritatea confirmă primirea. Păstrează dovada înregistrării și copia completă a documentelor depuse: acestea permit urmărirea termenelor și a eventualelor solicitări de completare.
O cerere prin care întrebi primăria dacă te încadrezi în procedură nu reprezintă notificarea legală a lucrărilor. Articolul 295 distinge expres între o asemenea petiție și notificarea însoțită de documentația necesară.
După analiză, autoritatea poate solicita clarificări, documente ori avize, poate indica necesitatea unei autorizații sau poate respinge notificarea motivat. Codul prevede și aprobarea tacită, care produce efecte după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării.
Momentul deschiderii șantierului are însă un termen distinct:
| Situație | Regula pentru începerea lucrărilor |
|---|---|
| Aprobare tacită | Încă 15 zile calendaristice după împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare |
| Clarificări, documentații complementare sau autorizare solicitate | 15 zile calendaristice de la îndeplinirea integrală a condițiilor aplicabile |
Aceste termene rezultă din articolul 296. Calendarul trebuie stabilit pe baza situației concrete a dosarului și a comunicărilor autorității.
Depunerea notificării nu permite începerea imediată a construcției. Evită contractarea unei date ferme pentru săpături înainte de verificarea documentelor și a termenului legal aplicabil.
Ce obligații rămân în timpul construcției și la final
Procedura simplificată păstrează obligația respectării reglementărilor urbanistice și tehnice privind calitatea construcțiilor. Notificarea are și rolul unei declarații pe proprie răspundere privind îndeplinirea condițiilor de încadrare.
Răspunderea revine beneficiarului, proiectanților și executanților, potrivit atribuțiilor legale. Articolul 297 precizează că autoritatea locală nu răspunde pentru prejudiciile ulterioare rezultate din litigii sau interdicții care afectează imobilul. Verificarea situației juridice a terenului rămâne, așadar, necesară.
Lucrările se execută pe baza proiectului tehnic cu conținut simplificat. Pentru casă, documentele depuse trebuie să corespundă soluției construite; orice schimbare dorită se discută cu proiectantul înainte de execuție.
Codul mai prevede amplasarea panoului de identificare a investiției la începerea lucrărilor, completarea cărții tehnice și recepția la terminarea construcției. Procesul-verbal de recepție se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor; până la operaționalizarea acestuia, o copie se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții. Articolul 298 stabilește și baza documentară pentru intabularea lucrărilor realizate pe notificare.
Păstrează organizate proiectul, dovada notificării, răspunsurile autorității și documentele de execuție. Acestea sunt necesare pe parcursul construcției și la finalizarea ei.
Ce verifici înainte să alegi această procedură
Verificarea încadrării merită făcută înainte de cumpărarea unui proiect sau de plata unui avans pentru casă. Solicită proiectantului o analiză care să răspundă concret la următoarele întrebări:
- Terenul este în intravilanul rural și în afara zonelor excluse de lege?
- Regimul de înălțime și suprafața desfășurată respectă condițiile?
- Accesul, lotul și amplasarea casei sunt conforme?
- Proiectul îndeplinește cerințele pentru notificare și avizare?
- Ce documente trebuie depuse și cum se stabilește data începerii lucrărilor?
O casă compactă la parter poate corespunde configurației prevăzute de Cod, dar amplasarea ei prea aproape de limita proprietății poate încălca regulamentul local. Procedura trebuie verificată atât pentru clădire, cât și pentru poziția ei pe teren.
Dacă proiectul nu îndeplinește condițiile notificării, documentarea continuă prin procedura aplicabilă de autorizare a construirii casei.
Întrebări frecvente
Orice casă sub 150 mp din mediul rural se poate construi pe notificare?
Încadrarea cere îndeplinirea tuturor condițiilor privind amplasamentul, configurația locuinței și proiectul, conform articolului 294.
O casă cu parter și mansardă intră în această categorie?
Categoria analizată prevede parter sau demisol și parter, fără subsol. Pentru un proiect cu mansardă trebuie verificată procedura de autorizare aplicabilă.
O casă prefabricată beneficiază automat de procedura simplificată?
Tehnologia de construcție nu confirmă încadrarea. Casa și documentația ei trebuie verificate după aceleași criterii legale.
Ce înseamnă limita de 150 mp?
Codul folosește suprafața desfășurată. Calculul proiectantului trebuie verificat distinct de suprafața utilă sau amprenta la sol din oferta comercială.
Pot începe lucrările după cele 15 zile lucrătoare?
În cazul aprobării tacite, Codul prevede încă 15 zile calendaristice înaintea începerii lucrărilor.
Mai sunt necesare recepția și actele pentru intabulare?
Articolul 298 prevede recepția, înregistrarea documentelor și condițiile pentru intabularea lucrărilor executate pe notificare.
Concluzii
Construirea pe notificare este o opțiune pentru locuințele care îndeplinesc condițiile legale privind terenul, configurația și proiectarea. Verificarea încadrării înainte de comandarea casei ajută la evitarea modificărilor și întârzierilor administrative. Deschiderea șantierului trebuie corelată cu documentația depusă, răspunsurile autorității și termenele prevăzute de Cod.
Articole recomandate și resurse utile
Pentru verificarea terenului și înțelegerea procedurilor conexe, consultă:
