Acte și aprobări necesare pentru construcția unei case

În România, o locuință se poate construi doar dacă are o autorizație de construire eliberată de Primăria localității în raza căreia se va ridica acea locuință. Pentru autorizația de construire sunt necesare mai multe avize sau acte, în funcție de specificul construcției și de zona unde este construită. Ordinea acțiunilor este următoarea:

CERTIFICATUL DE URBANISM (C.U.) - Are caracter informativ și nu ține loc de autorizație de construire. Se eliberează la cererea persoanelor fizice sau juridice, în vederea obținerii ulterioare a autorizației de executare a lucrărilor de construcții și a instalațiilor aferente acestora, precum și în vederea desființării construcțiilor. El este eliberat de către Primărie.

AVIZELE - Se împart în două categorii: de la furnizorii de utilități (energie electrică, gaze, telefonie, apă, canal, salubritate) și de la diverse autorități. Durata medie de obținere a avizelor este de 30-60 zile.

AUTORIZAȚIA DE CONSTRUIRE - Se eliberează de către Primărie pe baza C.U., a avizelor și a proiectului casei. Acesta permite începerea construcției casei. Durata medie de obținere: 30 zile. Taxa de autorizare se calculează ca un procent (0,5%) din valoarea estimată a investiției.

Cea mai frecventă greșeală făcută de cei care vor să-și construiască o casă este că se apucă de acte primăvara. Ideal este ca acest proces să înceapă încă din toamna anterioară, astfel încât autorizația de construire să fie eliberată în luna martie-aprilie, când începe sezonul de construcții.

Studiul Geotehnic

Cunoscut și sub numele de Studiu GEO, este cerut fie de Primărie sau de Inspectoratul de Stat în Construcții și are ca scop determinarea tipului de pământ pe care se va așeza viitoarea clădire, fie gradul de tasare a pământului, omogenitatea acestuia și distanța până la pânza freatică.

Acest studiu va ajută să economisiți bani, deoarece inginerul de structură poate calcula exact, fără aproximări, necesarul de fundație pentru clădirea dvs.

PUD (Planul Urbanist de Detaliu)

Reprezintă documentația prin care se asigură condițiile de amplasare, dimensionare, conformare și servire edilitară, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcelă, în corelare cu funcțiunea predominantă și vecinătățile imediate.

Avize și acorduri

Există două categorii de avize și acorduri:

 - Unele se obțin de la furnizorii de utilități (apă, canal, energie electrică, gaze, telefonie, salubritate etc) 

- Iar altele de la diverse autorități, privitor la probleme de: mediu, apărare civilă, sănătate publică, apărare contra incendiilor, monumente istorice și zone protejate, regimul apelor de suprafață și din subsol, intervențiile pe clădiri existente, circulație (comisii la Primărie și Politie) și altele. 

Nu se cer toate aceste avize pentru fiecare clădire, ci doar cele necesare în fiecare caz.

Sunt cazuri în care unele avize sunt necesare pentru obținerea altora. Unii avizatori cer efectuarea unei vizite la amplasament (Sănătatea Populației, Inspecția de Stat în Construcții, Apele Române).

Furnizor de utilități:

- alimentare cu apă

- canalizare

- alimentare cu energie electrică

- alimentare cu gaze naturale

- alimentare cu energie termică

- telecomunicații

- transport public

- salubritate

Avizele și acorduri ale diverselor instituții ale statului vor fi obținute prin grija solicitantului autorizației de construire (sunt avize pentru situații deosebite, ca urmare a condițiilor speciale de amplasament sau a tipurilor de investiție), emise de:

- Ministerul Transporturilor, Locuinței și Turismului (pentru investiții situate în zonele de protecție a monumentelor; pentru investiții situate la o distanță mai mică de 100 m de căile ferate; pentru investiții cu acces din autostrăzi și drumuri naționale, sau situate în zona de protecție a acestora);

- Ministerul Culturii și Cultelor (sau Comisiile Zonale ale MCC – Protecția monumentelor) – pentru investiții asupra clădirilor cu statutul de monument; pentru investiții situate în zona de protecție a monumentelor; pentru clădiri de cult.

- Ministerul Apărării Naționale – Statul Major General; Ministerul Administrației și Internelor; Serviciul Român de Informații (pentru investiții situate în vecinătatea sau alăturat unor obiective cu destinație specială situate în intravilan sau la o distanță mai mică de 2500 m de obiective cu asemenea destinație situate în extravilan).

- Inspectoratul de Stat în Construcții – pentru lucrări care necesită intervenții asupra unor construcții existente.

- Compania Națională Apele Române – pentru investiții care necesită alimentare cu apă din râuri, lacuri sau din pânza freatică, care deversează ape menajere uzate sau meteorice în cursuri de apă; pentru orice investiție situată în zona de protecție a lacurilor, cursurilor de apă sau în zone inundabile.

- Autoritatea Aeronautică Civilă Română pentru orice invesțiție situată în zona de protecție a aeroporturilor sau pentru orice investiție cu înălțime mai mare de 45 m.

Alte avize necesare

Avizul expertului tehnic pentru cerința de calitate Af (rezistența și stabilitatea terenurilor de fundare a construcțiilor), altul decât verificatorul de proiect pentru cerința Af (pentru partea din proiect referitoare la lucrările de susținere a săpăturilor și a fundaților la construcțiile care necesită executarea de săpături cu o adâncime mai mare de 6 m).

Avizul proiectantului inițial al clădirii sau expertiza tehnică elaborată de un expert tehnic atestat (pentru lucrări care necesită intervenții asupra unor construcții existente).

Acordul autentificat de un notar public al vecinilor (pentru construcții situate alăturat sau la mică distanță de construcții ale acestora și care impun luarea unor măsuri de intervenție pentru protejare: subzidiri, consolidări, etc).

Autorizația de construire 

Dosarul prin care se solicita Autorizația de Construire se intocmește cf. Legii 50/1991 si va cuprinde:

- cerere tip pentru emiterea autorizației de construire;

- certificatul de urbanism (în copie);

- dovada titlului de proprietate asupra terenului (copie legalizată);

- proiectul (documentația tehnică) pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, inclusiv referatele de verificare, semnate și ștampilate în original (2 exemplare);

- avize și acorduri necesare stabilite prin certificatul de urbanism, inclusiv acordul de mediu;

- dovada privind achitarea taxelor legale.

Autorizația de construire se eliberează de către Primărie și este valabilă 12 luni. Din momentul obținerii acesteia, se poate începe construcția efectivă a casei. Durata medie de obținere: 30 zile. Taxa de autorizare se calculează ca un procent (0,5%) din valoarea estimată a investiției.

În cazul în care construcția nu a putut fi ridicată pe parcursul celor 12 luni de valabilitate a Autorizației, aceasta se poate prelungi cu încă 12 luni. Taxa pentru prelungirea valabilităţii unei autorizaţii de construire este egală cu 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea autorizaţiei iniţiale - Codul fiscal, art. 267, alin. (10).

Distanța minimă între clădiri trebuie să fie egală cu jumătate din înălțimea celei mai mari dintre ele, dar nu mai mică de 2 m, conform regulamentelor locale de urbanism.

O clădire poate fi amplasată față de o limită de proprietate la aproximativ 2 metri dacă pe fațadă există ferestre sau la 0.6 metri dacă nu se găsesc ferestre pe fațadă. Clădirile se pot amplasa și pe limita de proprietate prin cuplare la calcan. În acest caz trebuie lăsată o distanță de 5 centimetri între cele 2 clădiri.

Până la obținerea autorizației de construire puteți experimenta construcția unuia dintre proiectele de construcție a casei din simulatorul interactiv. Sau, dacă aveți deja un proiect pe care doriți să îl evaluați din punctul de vedere al bugetului necesar, folosiți devizul personalizabil. 

Publicarea autorizației de construcție este un pas esențial și obligatoriu conform legislației din România. După obținerea acesteia, înainte de începerea efectivă a lucrărilor, este necesar să respecți o serie de pași impuși prin lege pentru a te asigura că proiectul tău este în conformitate cu cerințele legale. Acest proces include publicarea unor informații atât în mediul public, cât și amplasarea unui panou informativ la locul construcției.

Care este baza legală pentru publicarea autorizației de construcție?

Publicarea autorizației de construcție este obligatorie potrivit Legii nr. 102/2023, care modifică și completează Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Astfel, toate persoanele fizice și juridice care obțin o autorizație de construire au obligația să facă publice anumite informații despre proiectul lor, în termen de maximum 30 de zile de la emiterea autorizației.

Ce informații trebuie publicate?

Legea impune publicarea următoarelor informații obligatorii, atât într-un ziar de largă răspândire, cât și pe un panou amplasat în mod vizibil la șantier:

Numărul și data emiterii autorizației de construcție – Este esențial ca autorizația să fie identificată clar și fără ambiguități.

Titlul sau descrierea proiectului – O scurtă descriere a obiectivului construcției, pentru a informa publicul despre tipul și scopul acesteia.

Procentul de ocupare a terenului (P.O.T.) și coeficientul de utilizare a terenului (C.U.T.) – Acestea sunt parametri tehnici care indică densitatea și înălțimea construcției în raport cu terenul.

Retragerile construcțiilor față de limitele de proprietate – Distanțele legale la care construcția trebuie să fie amplasată față de vecinătăți.

Suprafețele construite – Detalii legate de suprafața construită la sol, pe fiecare nivel și desfășurată.

Regimul de înălțime și numărul de niveluri subterane și supraterane – Se precizează înălțimea maximă admisă pentru construcție, precum și numărul de etaje.

Avizele necesare – Se specifică dacă au fost solicitate sau obținute avize de la autoritățile competente în domeniul protecției patrimoniului cultural și al mediului.

Planul de situație și planurile fațadelor – Informații detaliate privind amplasamentul construcției și modul în care aceasta va arăta.

Ce pași trebuie urmați după obținerea autorizației de construcție?

Publicarea autorizației de construcție într-un ziar de largă răspândire – În termen de maximum 30 de zile de la obținerea autorizației trebuie să publici în presă informațiile esențiale despre proiect.

Notarea în Cartea Funciară – Autorizația de construire trebuie, de asemenea, notată în Cartea Funciară a imobilului pe care urmează să se realizeze lucrările.

Panoul de identificare a investiției – La locul șantierului, într-o poziție vizibilă, este obligatorie montarea unui panou care să conțină toate informațiile descrise mai sus.ț

Consecințele nerespectării obligațiilor de publicare

Nerespectarea obligației de publicare a autorizației de construcție poate atrage sancțiuni din partea autorităților competente. Acestea pot include amenzi considerabile și, în unele cazuri, suspendarea lucrărilor de construcție până la remedierea situației.

În momentul în care decideţi să folosiţi gazul natural pentru încălzirea casei si pentru asigurarea apei calde menajere, trebuie să ştiţi că viitoarea dumneavoastră relaţie va fi cu două entităţi distincte:

- pe de-o parte, cu distribuitorul de gaze naturale până la obţinerea acordului de acces la sistemul de distribuţie gaze naturale;

- pe de altă parte, cu furnizorul de energie pentru derularea relaţiei contractuale.

Spre deosebire de distribuitor (care asigură funcţionarea în condiţii de siguranţă şi la parametrii tehnici proiectaţi a întregului sistem de distribuţie a gazelor naturale şi a instalaţiilor de utilizare), furnizorul de energie asigură întreaga relaţie comercială: emiterea şi semnarea contractului de furnizare, emiterea facturii de consum, informaţii despre contract, consumuri, reglementări legale etc.

Pentru realizarea unei instalaţii de gaze naturale la casă, este important să existe o conductă de gaze naturale pe strada dumneavoastră sau în imediata apropiere. Cu toate acestea, prin extinderea unei conducte de gaze naturale apropiate, se poate realiza branşarea locuinţei dumneavoastră la reţeaua de gaze naturale, dar costurile pentru conectare pot fi mai mari, în funcţie de distanţa de la conductă la casa dumneavoastră.

Pașii de urmat dacă nu sunteţi racordat la sistemul de distribuţie a gazelor naturale:

Pasul 1. Depuneţi cererea de racordare la reţeaua de distribuţie

Depuneţi sau transmiteţi prin Poştă cererea pentru acordarea accesului la sistemul de distribuţie a gazelor naturale la/către cel mai apropiat sediu al distribuitorului de gaze naturale.

Pasul 2. Primiţi răspunsul

Distribuitorul de gaze naturale se obligă să vă răspundă la solicitarea de acces la sistemul de distribuţie a gazelor naturale.

Dacă pe stradă nu există conductă de gaze naturale, distribuitorul de gaze naturale va face un studiu de fezabilitate la solicitarea dumneavoastră. Dacă investiţia pentru realizarea unei conducte se dovedeşte rentabilă, costurile lucrării vor fi suportate de societatea noastră. În caz contrar, soluţia este ca dumneavoastră să participaţi la cofinanţarea lucrării.

Dacă pe stradă există conductă de gaze, dar imobilul nu este racordat, distribuitorul de gaze naturale va calcula tariful de racordare pentru realizarea unui branşament la solicitarea dumneavoastră.

Pasul 3. Semnaţi contractul de racordare

Pentru a realiza branşamentul, trebuie să semnaţi un contract de racordare cu distribuitorul de gaze naturale şi ulterior să achitaţi tariful de racordare. Contractul de racordare va fi transmis prin poştă la adresa unde solicitaţi racordarea (sau la adresa de corespondență).

Pasul 4. Executaţi lucrările

Lucrările de execuţie a branşamentului sunt realizate de către distribuitorul de gaze naturale sau de către o firmă parteneră a acestuia. Lucrările la instalaţia interioară pot fi realizate de către o firmă autorizată de ANRE (Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei). Firma aleasă se va ocupa de întocmirea documentaţiei necesare, va aviza proiectul la distribuitorul de gaze naturale şi va recepţiona împreună cu reprezentantul distribuitorului de gaze naturale, lucrările executate.

În cazul în care aveţi în vedere montarea/ instalarea unei centrale termice contactaţi o firmă care deţine autorizarea ISCIR (Inspecţia de Stat pentru Controlul Cazanelor, Recipientelor sub Presiune şi Instalaţiilor de Ridicat).

Pasul 5. Punerea în funcţiune

Punerea în funcţiune va avea loc doar după încheierea unui contract de furnizare a gazelor naturale şi montarea contorului de gaze de către distribuitor. Documentele necesare incheierii contractului de furnizare pot fi consultate si descarcate de aici. Consultati ofertele noastre de furnizare gaze naturale aici.